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银保监会重申“继续遏制房地产泡沫化”,

  • 时间:2019-09-02 19:45:52
  • 来自: 网络整理

作者:美房网康老师

七天前的4月12日,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。

前头,更重磅的消息来了。国家银保监会4月17日在官网上发文指出,当前我国银行业保险业风险总体可控,但面临的形势依然复杂严峻。银保监会党委成立以来,深刻认识全面从严治党抓不好、其他方面工作也不可能抓好的意义所在,将全面从严治党贯穿金融监管主业的各领域和各环节。如突出银行业保险业服务实体经济供给侧结构性改革,在支持供给侧存量重组、增量优化、动能转换上拿出真招实招;大力疏通货币信贷传导机制,有效解决资金传导“肠梗阻”;稳妥推进结构性去杠杆,加大金融支持民营经济力度,缓解小微企业融资难融资贵问题等等。

同时,银保监会强调,要保持战略定力,未雨绸缪,坚定维护市场纪律,着力化解银行业保险业风险。比如,制定防范化解银行业保险业金融风险攻坚战三年行动方案,明确阶段性目标和时间表、路线图;继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长;主动配合整治地方政府隐性债务,稳妥处置高风险中小银行保险机构等等。银保监会党委还将坚定不移继续深化银行业保险业改革开放,向改革要动力、向开放要活力。

银保监会文件中针对房地产的论述就是“继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长”。这个论述,代表着二套房贷的放松几乎不可能,另外对于泡沫性房产的用词是遏制,说明那些有泡沫的房产就是政策不再支持或者打压的。

正好前两天媒体刚刚报道鹤岗房价有的每套一万五居然卖不动,我昨天(4月17日)发表了《每套房子一万五,谁是下一个鹤岗?》,指出年轻人流失和保障性房产大量供应的区域就是房价最危险的区域。

年轻人流失,代表着需求在减少,保障房大量供应代表着新供应房产不断增加,这样的方便自然未来会房价越来越低。

而银保监会昨天提出的“继续遏制房地产泡沫化”其实就是针对的这类房产。尤其房地产泡沫化自从2016年政治局会议首次提出后,又多次在重大国家级会议上反复提出,说明被遏制的泡沫化房产已经到了最危险的时候。

那么,什么样的房产是有泡沫呐?

查尔斯P金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。

对应房地产的泡沫的主要特征是:

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大;

3.房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率;

4.房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

全世界通行的判断房地产泡沫的标准就是租售比,也就是年租金收入占房价总额的比例。

而原来大家不在乎租售比的根本原因就是买房比租房有很多的隐形福利,比如落户上学资格。而随着租售同权政策的不断落地,一线城市全年面实行多校划片代替单校划片的政策实施,租售比越来越成为中国房价的衡量标准。而这个判断标准又是以人民日报的文章来做定论。

去年5月10号,人民日报发表文章《北京房市:价跌租涨背后》,首次用租售比衡量了北京楼市,给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。

人民日报写到:“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势,房地产炒房现象会降低,逐步回归居住属性,租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。

所谓租售比,简言之即是房屋租金与售价的比例,具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”

“数据显示,北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。”

“造成这种现象的原因何在?落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”

上述国家级媒体的观点已经非常清晰,就是租金回报率低的房产就是泡沫化房产,这类房产以前由于捆绑着落户、入学资格等隐形福利所以房价很高,但是未来随着租售同权政策的不断落地,这类租金租金回报率低的有泡沫的房产就会非常危险,房价的未来走势就是逐渐和租金成正比。

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