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北京房产律师:什么是房地产转让

  • 时间:2019-09-02 19:56:55
  • 来自: 网络整理
作者:北京京坤律师事务所
房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与等方式将房地产转移给他人的法律行为。房地产转让时,房屋的所有权必须与土地使用权一起转让
下列房地产不得转让,转让也无效:
(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;
(2)依法收回土地使用权的;
(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(4)权属有争议的;
(5)未依法登记领取权属证书;。
(6)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况;
房地产转让的程序
(1)签订房地产转让合同。房地产转让必须签订书面合同,合同内容要符合法律规定。
(2)房地产转让权属登记。房地产转让应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,否则房地产转让行为无法律效力。
为防止用地者单纯实施土地投机,城市房地产管理法规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发工地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
划拨土地使用权人权利内容不充分,其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权,无处分权,也无完全的收益权。因此,城市房地产管理法规定:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金;有批准权的人民政府按照规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。


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