流动资金减少：开发商从未这样缺钱

　　“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)坦言，这些困境包括：公司负债情况是否危急；同类住宅开发商之间竞争如何解决；面对保障性住房，自己的产品定位如何找准市场需求；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。

　　记者在调查中了解到，目前银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。

　　“去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策，房地产流动资金已经减少了50%，我做这行10多年了，从来没有这样缺钱。”京城一大型房企的总经理向记者诉说。

　　一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。而今，传统的银行贷款之路难以走通，而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。

　　“金融是房地产的‘血脉’，从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为，土地价格的降低最终也将传导到一手房，因为地价下跌会大幅减少成本。

　　破“以地生财”税收格局：有望间接平抑房价

　　“政府针对房地产的本轮调控，表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为，许多城市房地产税收近年大幅增长，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策，有利于扭转地方“以地生财”的税收格局，可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。

　　记者在采访中了解到，依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少，有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。

　　对于当前房地产市场出现的新动向，国务院发展研究中心的专家分析认为，原因是多方面的：一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力。

　　在楼市异常波动的过程中，政府的力量不能“缺席”。专家认为，政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在，房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难，需要政府建立多渠道的投融资机制，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

　　2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。显然，房地产政策向住房保障倾斜，比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们更期待一个平稳理性的房地产市场的到来。

　　80%空置

　　三亚海景房 管理遇难题

　　新华社电三亚优美的环境吸引众多外地人购房置业，然而与热销相伴的是过高的空置率，据一些物业公司统计高达80%，这给物业管理公司带来了很多烦恼。

　　据三亚市政府统计，东北、长三角、珠三角、京津唐地区的外地购房者成为三亚购房主力，去年，岛外买主购房8739套，面积达75.97万平方米，占三亚房子总销售套数的87%。然而，由于工作不在此地，外地人买房很少常年居住，在三亚购房一般出于“炫富”、留着养老或者期待升值的目的。来自北京的陈先生在三亚湾有一套120平方米的海景房，买房加装修共计花费130万元。一年多来，陈先生只在去年春节住了不到一个月，其余时间一直闲置。

　　记者连日来在三亚海景房最集中的三亚湾看到，一些价格不菲的高档小区人气普遍不足。很多小区内除了保安和清洁工外，很少看到业主们的身影。三亚青河物业管理有限公司总经理赵德承说，进入4月份后，在三亚的客人陆续离开，一直到9月份或者之后才返回三亚。因此到了4月-9月份，三亚不少小区将会出现空置率走高的现象，空置率从一线海景房到三线的旧房依次减弱，期间一线海景房的空置率最高可达80%以上。

　　小区的空置率居高不下，这给小区物业管理带来了难题，令不少物业公司头疼不已。三亚碧海蓝天物业公司负责人陈宏说，由于小区许多业主不在三亚，拖欠物业管理费是常有的事，物业公司常常要为他们垫付；小区房屋空置超过3个月的物业费用要打7折，这也给物业管理行业带来很大的压力；此外，空置率高也给小区内的供水、供电带来很大的损耗，造成一定程度上的资源浪费；再者，小区人气不旺，所引发的治安问题也让人担忧。