哪些项目在涨？ 老盘后期和低开新盘领涨

    老项目后期提高售价均选择每次新开楼座为其节点。比如金都杭城、美伦堡、万科中粮假日风景、金隅山墅等项目上调销售价格都是以新开楼座为节点。而以往开发商一般会根据工程进度等方面的不同，是按照定期的时间节点涨价。“去年多数楼盘基本是以月为涨价的节点。”邓小虎告诉记者。尤其是万科中粮假日风景，今年前5个月新开了两次盘，每次开盘的价格均有小幅度上涨。

    同时，采取低开高走的新盘也在涨价行列之中。今年新开盘的几个热销项目均采取了低开高走的方式，除了美利山是沿海赛洛城后期产品，借助换名降价销售。其他诸如金地名京、公园1872、紫金新干线及大成时代中心都采取了低开高走的策略，根据市场的接受程度小范围地缓慢提高其销售价格。比如紫金新干线开盘签约的价格在8300元/平米左右，该价格要比该区域在售房价低20%左右，因此吸引了大量购房者的关注，甚至出现了排队购买的局面。在项目获得市场认可的情况下，逐步提高其产品的销售价格，比如五一期间新开楼座的均价为8600元/平米左右，上涨了300元/平米，即使8600元/平米的售价也远低于该区域价格，因此该项目的上涨空间仍很大，不出意外的话，下一次开盘价仍会小幅度上涨。

    为什么涨价？ 上涨多有实在理由

    多数涨价的开发商都回绝了记者对其上涨原因的采访。在记者的调查采访中，涨价楼盘的开发商都不约而同地提到“价格持续上涨，前期购买客户信心稳定，可以给后期购买者以产品升值的感觉。”从开发商对待价格上涨的原因和态度来看，今年开发商提高销售价格，并非市场供不应求或开发进度所致，更多是为其后期的销售做准备，为后期的购买者创造购买信心。“按照惯例，开发商提高售价，一般是按照产品或开发进度的变化来进行。”北京华业地产策划总监邓小虎告诉记者。

    多数业内人士表示，今年的楼盘都不敢盲目提高售价，每一次上调价格都要经过比较长的论证和考察，同时每次提高售价都要有实际的支撑要素，比如区域位置更好或产品品质提升。“我们这次新推楼盘的品质有所提高，都是11层板楼，立面全部采用“全铝”作为外装饰板，创北京住宅首例。全铝立面作为一种价格不菲的装饰材料，通常只用于高端写字楼、豪华游艇的外立面装饰。”金都杭城总经理高宏标表示，金都杭城三期售价提高和产品品质变化有很大的关系。

    其他提价楼盘主要也以产品品质变化为理由，像去年那样以跟风上涨为理由的楼盘暂未出现。
专家观点：黄金地段的高档盘敢涨

    ◎牟增彬（北京易居房地产研究所副所长）

    近期上调价格的基本是高档盘。高档楼盘敢涨的原因主要是开发商不敢降，对于高档楼盘而言，价格下降是非常危险的事情，说实话他们对短期市场心理也没底。另外，高档楼盘一般都在黄金地段，从2008年土地供应来看，黄金地段的土地供应凤毛麟角，物以稀为贵，这部分开发商对地段价值有良好的预期。

    而从公司角度来看，这类开发商多数不属于上市公司，对财务数据没有太大的压力。以北京2008年的土地供应情况，部分公司拿地越来越困难，所以项目也不着急变现，既然不着急拿地，那么不如先“扛”着。由于不能降价，只好无奈地涨价，来试探一下市场反应。

    ■ 市场反应：抗跌性强的楼盘能够支撑提价

    多数专家表示开发商上调价格基本属于试探性的动作，在市场整体大势不好的情况下，他们本身对提高售价后市场的认可度如何无法进行估量。记者在调查采访中发现，近期提高销售价格的楼盘大部分销售情况还算理想，当然也有少数项目提高价格后销售放缓，开发商不得不采取提价后再打折的方式促销。

    五一期间开盘销售的公园1872和紫金新干线都不同程度地提高了销售价格，其中公园1872售价提高到25000元/平米，涨了3000元/平米，而紫金新干线的销售价格也提高了300元/平米，但这两个楼盘销售量均超过50%。此外，美伦堡三期开盘售价也提高了1000元/平米，但还是得到购房者的认可，开盘当日认购了10套。

    记者调查统计发现，金地名京、大成时代中心、珠江帝景、星河湾等项目都采取缓慢提高售价的策略，因此这些楼盘的销售未受到价格提高的影响。当然，也有个别楼盘因提高售价出现了销售滞缓的局面，位于东四环的某项目最初低价入市，随后提价，销售迅速减缓，目前又开始采取赠送汽车的方式进行促销。

    “提高售价并能得到市场认可的楼盘应该是具有抗跌性强的楼盘。除了产品的销售价格适中之外，产品的品质和区域潜力则是很重要的支撑。”邓小虎告诉记者。比如位于亚奥的美伦堡紧邻奥运主会场，虽然其提高了销售价格，但周边的配套更为完善且成熟，产品价格在该区域也比较适中，奥运的带动作用，促使该项目成为热销的项目之一。